전세계약이 끝나기 전 나갈 때 중개보수는 누가 낼까?

1. 일반적인 임대차기간

  집을 얻을 때 일정한 시기부터 다른 어느 일정한 시기까지의 사이를 정하지 않고 얻거나 2년보다 적은 기간으로 정하여 계약하고 얻더라도 집을 얻은 기간은 2년으로 간주한다. 세를 얻은 사람은 2년 미만으로 정하고 그 기간을 유효하다고 주장할 수도 있다.

 

2. 임차인이 부담했던 관례

 임대차기간의 계약기간이 끝나기 전에 임차인이 전세나 월세를 얻은 집을 나가는 경우에는 법률상 집주인인 임대인과 새로운 임차인 사이에서 중개에 의해 임대차계약이 이루어지게 되므로 임대인이 중개보수를 책임지는 것이 원칙이다.

 그러나 지금까지 내려오던 관습에 의하면 기한이 끝나기 전에 임차인이 나가게 되면 임대인이 아닌 나가는 임차인이 중개보수를 책임져왔다. 그 이유는 임차인이 임대차기한 전에 집을 비우게 됨으로써 임대인에게 손해를 끼친 것으로 볼 수 있고, 나가는 임차인이 임대인에게 손해를 물어주어야 할 중개보수 상당의 손해를 금전으로 받아 이를 다시 공인중개사에게 수수료를 내는 대신, 거쳐야 할 차례를 생략하여 나가는 임차인으로 하여금 직접 공인중개사에게 부담하도록 하는데서 생겨났다. 

 

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3. 중개수수료는 임대인이 내야 함

 지금까지의 거래실무와는 다르게 기한을 다 채우지 못한 임차인이 나간다 하더라도 판례는 임대인과 임차인의 개인적인 사정을 인정하지 않고 임대인으로 하여금 중개보수를 내야 한다고 한다. 기한을 임차인이 채우고 나간 경우에도 어차피 수수료는 임대인이 내야 하므로 기한 전에 나갔다 해서 달리 볼 것은 아니라고 판단하고 있다. 

 

4. 서울지방법원 판결 (97나 55316)

 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 이를 공제한 것은 잘못된 것이다. 임대인은 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임대인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약을 위하여 중개수수료를 지출하여야 할 것이니, 위와 같은 사정만으로 중개수수료를 임차인이 부담하여야 한다고 볼 수 없다.