매도인이 가짜라면? 누가 책임을 질까?

1. 매도인 확인 의무

 우리가 일반매매계약을 할 때 공인중개사가 운영하는 부동산에 가서 흔히 복비라 칭하는 부동산 중개수수료를 지불하는 이유는 일반인이 매도인으로 나온 상대방을 확인할 수가 없긴 때문이다. 이때 부동산 공인중개사는 부동산을 팔려고 하는 이가 진짜 등기권리증에 이름을 올린 권리자인지 조사하고 확인할 의무를 가진다. 그러므로 공인중개사는 등기부등본과 신분증, 등기권리증을 통해서 부동산 매도인이 권리자와 같은 사람인지 확인을 해야 한다.

 

2. 매도인이 등기권리인이 아닐 때의 책임여부

 공인중개사가 부동산 소유자라고 주장하는 사람의 부동산을 매도를 했는데 알고 보니 사기꾼이었다면 이때 책임은 누구에게 있을까? 이러한 때에 공인중개사는 조사, 확인 의무를 다하지 않았으므로 이 불법행위에 대한 책임의 의무를 피하지 못하게 된다. 이 불법행위로 인해 손해가 발생했다면 물어 주어야 한다.

 공인중개사가 부동산 소유자를 확인할 때에 사용하는 등기권리증은 등기가 완료된 후 매수인인 등기권리자에게 내어 주는 것으로서 등기권리자가 아니라면 가지고 있을 가능성이 거의 없다. 그러므로 매도인이 실소유주인지 확인할 시 가장 확실한 방법이라고 할 수 있는 것이다.

 

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3. 대리인과의 계약 시

  매매나 임대를 하기 위해 집을 보러 갔을 때, 공인중개사가 이 집은 집주인이 해외에 있다거나 다른 지방에 있다는 이야기를 할 때가 있다. 이때에 계약은 대리권이 있는 대리인과 계약을 하게 될 수가 있는데 대리권이 있는지 없는지 확인하는 방법을 알아야 한다.

 1. 대리인의 신분증을 확인한다.

 2. 대리인이 본인으로부터 대리권을 위임받았다는 증거로 집주인이 직접 작성한 위임장, 집주인이 직접 발급한 인감증명서, 위임장과 인감증명서의 인감이 동일한지 여부, 위임장의 위임 범위를 확인한다.

 3. 대리인이 대리권이 있다는 증거가 없는 경우 소유권을 가지고 있는 소유자에게 반드시 전화로 확인을 하고 특약사항에 대리인과 계약을 하였다는 내용을 기입을 하며, 계약금은 물론 잔금까지 필수로 소유자 명의의 통장으로 계좌이체를 한다.