조합원의 자격 조건

 1. 토지 등 소유자

 도시 및 주거환경정비법 제2조는 정비사업에 필요한 용어를 정의하고 있는데 '토지 등 소유자'를 주거환경개선사업 및 재개발 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자라 하고, 재건축 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자라 한다.

 다만 제27조 제1항에 따라 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다. 

 

2. 조합원의 자격

 도시 및 주거환경정비법에서 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자)은 토지등 소유자(재건축 사업의 경우에는 재건축 사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 

 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는 때

 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 이름이 올라가 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속(본인으로부터 곧바로 이어 내려가 후손에 이르는 혈족인 자녀, 손자녀 등을 뜻한다)은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정)를 제외하고는 1세대로 본다.

 3. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권의 권리를 넘겨받아 여러 명이 소유하게 된 때

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3. 분양권 부여

 1. 1개의 분양권 부여

 한 세대가 많은 수의 부동산을 가지고 있을 때에도 그 부동산 수만큼 분양권을 주지는 않고 1개의 분양권만 부여된다.

 

 2. 지분권자에게 분양권 부여하는 경우

  재개발에서 투기 목적의 쪼개기가 아니라 사망으로 인한 상속인 경우에 그 지분의 면적이 서울의 경우 90제곱미터, 지방의 경우에는 60제곱미터를 넘는 경우에 지분권자에게 독자적인 분양권이 부여되기도 한다. 

 

3. 독자적인 분양권이 없는 경우

 정비구역 지정고시일 다음날을 기준으로 이날 이후 다음 4가지 경우에는 부동산을 사들이거나 경매에 의하여 부동산을 취득하는 경우에도 독자적인 분양권이 없고 매도인과 공동으로 분양권을 공동으로 소유하는 상태가 되므로 주의해야 한다.

 가. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 나누어 쪼개진 경우

 나. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 바뀌는 경우

 다. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

 라. 지상에 건축물 등이 없는 대지인 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 무너뜨려 없애거나 걷어치우고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 늘어나게 된 경우