가등기란 무엇인가?

1. 가등기의 효력

1. 순위보전의 효력

 가등기는 나중에 본등기를 할 목적으로 그 본등기청구권을 법적으로 온전하게 보호하여 유지하는 효력만 있고, 나중에 본등기가 이루어질 때에는 본등기의 순위가 가등기한 때에로 거슬러 올라가서 그 영향을 미치게 함으로써 가등기한 후 본등기 전에 이루어진 중간처분이 본등기보다 후순위로 되어 실제로 효과를 나타낼 뿐이고, 본등기에 의한 물권의 발생, 변경, 소멸 따위의 효력이 가등기한 때로부터 발생하는 것은 아니다.

 

2. 가등기 권리의 양도

 가등기의 효력에 관하여 이전에는 가등기의 순위를 온전하게 보호하여 유지하는 효력만을 인정하고 가등기에 의하여 그 외에 어떠한 권리를 자기 것으로 만들어 가는 것은 아니라고 해석해 왔으나 최근에는 그 태도를 변경하여 가등기가 순위를 온전하게 보호하여 유지하는 효력이 있다는 것을 경고하여 처분을 금지하는 실질적 효력을 갖는 것 이외에도 가등기도 일종의 권리로서 권리나 재산, 법률에서의 지위 따위를 남에게 넘겨줌을 허용하고 있다.

 가등기권리를 타인에게 넘겨준 경우에는 권리를 넘겨준 양도인과 권리를 넘겨 받은 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리이전등기를 위 가등기에 대한 부기등기(기존의 등기에 부기번호를 붙여서 하는 등기)의 형식으로 할 수 있으며, 그 부기등기에 의하여 가등기상의 권리를 취득한 제3자가 가등기에 기한 본등기를 실제로 행하는 절차 및 그 첨부서류는 일반의 소유권이전등기와 같다.

 

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2. 담보가등기의 등장

 대출을 받으면서 돈이나 물건 따위를 빌려 부동산을 돈을 빌려준 이의 명의로 가등기 해주고, 변호사 사무실에 가서 약속한 시일 내에 돈을 갚지 않으면 가등기권자(돈을 빌려준 이)의 명의로 대상 부동산이 소유권을 이전해도 좋다는 화해조서를 작성하여 공증받아 놓은 방법으로 행해지고 있다. 이를 담보가등기라고 한다.

 담보가등기권자(돈을 빌려준 이)는 만일 돈을 빌린이가 돋을 갚지 않을 시에는 다음 두 가지 방법으로 돈을 회수할 수 있다.

 1. 가등기의 목적이 된 부동산을 경매신청하여 그 매각대금에서 배당을 받아 자기의 돈을 받을 수 있다. 이 때 경매에 있어서 담보가등기는 저당권으로 보면 된다.

 2. 담보가등기권자(돈을 빌려준 이)는 담보목적물을 경매 신청하는 방법 이외에 특정한 법률상의 주체가 새로 특정한 권리를 보유하게 되는 일에 의한 실행을 통하여 담보목적부동산의 소유권을 가질 수 있다. 즉, 담보가등기권자는 돈을 빌린 이 가 돈을 갚지 않을 경우에 가등기의 목적인 부동산의 가격과 빌린 도의 차액을 돈을 빌린 이에게 통지하고, 통지한 날로부터 2개월의 청산기간(서로 간의 채권, 채무 관계를 셈하여 깨끗이 해결할 수 있도록 정해 두는 기간)이 경과하여 청산금을 돈을 빌린 이에게 주고 가등기의 원인인 매매예약을 실행함으로써 소유권이전등기를 하여 소유권을 취득할 수 있다.