지상권이란 다른 사람의 토지 위에 건무리나 물건이나 나무 등을 소유하기 위해서 그 토지를 사용 할 수 있는 권리이다.
다른이의 토지를 사용하기 위해서 지상권을 설정하는 것 이외에도 토지에 대해 임대차계약을 하는 방법이 있지만 거의 임대차계약을 하는 경우가 많고, 지상권 설정을 하는 경우는 별로 없다. 왜냐하면 지상권은 채권인 임대차보다 강한 효력을 갖기에 토지 소유자 입장에서 지상권 설정을 피하기 때문이다.
지상권이 설정되어 있는 물건들의 거의 대부분은 은행 등 채권자가 주로 땅 위에 건축물이나 사람에 의해 인위적으로 축조된 공작물 등이 없는 경우 건축물이 없는 대지, 밭, 논 등을 담보로 잡고 돈을 대출해 주면서 설정한 지상권들이다.
그 밖에 지하철 통과를 위해서 서울시 등이 설정한 구분지상권 등이 있을 수 있으며, 이러한 구분지상권은 토지의 아래 위로 일정 구간을 정하여 그 구간에 대하여만 설정이 되는 것이다.
건물 소유 및 나무를 위하여 주로 이용되지만 토지 주인은 효력이 약한 임차권을 주장하므로 지상권에 대한 토지 사용은 드문 편이다.
지상권은 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하므로 경매에 의해 없어지지 않는 것이 원칙이지만, 압류하는 자보다 앞서거나 저당권 등 경매로 없어질 담보물보다 빨리 된 것에 한해서 매수인이 이를 떠안게 된다. 특히 지상권은 임차권과 달리 경매로 없어질 경우 우선변제권이 인정되지 않을 뿐만 아니라 배당을 달라고 할 수도 없다.
부동산을 산 사람은 부동산의 소유권을 가지게 되고 소유자로부터 부동산을 달라고 할 수 있어서 이전의 소유자가 가지고 있던 모든 권리가 경매 낙찰을 받은 사람에게는 물론 부동산을 산 사람에게도 권리를 내세울 수 있다.
그러나 저당잡힌 부동산에 대해 지상권을 가지게 된 자는 저당권을 가진 자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 갚고 저당권을 없애주기를 요구할 수 있다. 토지소유자가 된 토지를 산 자는 상당한 가격을 주고 지상물을 사는 것을 요구하는 경우 지상권을 가진 자는 정당한 이유가 없으면 이를 거절할 수 없다. 지상권을 잃었을 때에는 지상권을 가진 자가 건물 등 사람에 의해 인위적으로 만들어진 공간 구조물이나 나무를 땅으로 원상회복 시켜야 하고, 그렇지 못 할 경우에는 관리비를 청구할 수 있다.
1. 지상권이 계속 되는 기간
지상권이 계속 되는 기간에 대해서 제한이 없다. 그러나 가장 짧은 기간에 대한 제한은 있어서 지상권 설정 계약시 최소한의 기간으로 약속을 해야 한다.
ㄱ. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
ㄴ. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
ㄷ. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
2. 지상권의 효력
지상권자는 지상권이 살아있는 동안 설정행위로 정해진 목적 범위 이내에서 토지를 사용할 권리를 갖는다. 이 때 당사자 사이에 땅값에 대하여 약속하였다면 지상권자는 땅값을 땅주인에게 주어야 한다.
지상권자가 약속한 땅값을 2년 이상 주지 않았을 때에는 땅주인은 지상권을 없애는 것에 대한 요구를 할 수 있다. 지상권이 없어지게 되면 땅주인은 지상권자에게 땅 위의 물건의 철거 및 토지반환 소송등을 통하여 토지를 되찾아 올 수 있다.
3. 지상권 소멸의 효과
지상권의 계속된 효력기간이 끝나게 되면 지상권자는 땅 위에 있는 물건을 치워야 한다. 이 때 땅주인은 적당한 가격을 제시하여 땅 위의 물건들을 산다고 요구할 수 있다. 한편 지상권의 계속된 기간이 끝나면 지상권자는 다시 지상권을 갱신할 것을 땅주인에게 요구할 수 있는 갱신청구권을 갖는다. 지상권자가 갱신청구권의 권리를 사용하면 땅주인은 지상권 계약을 다시 할 수도 있지만 지상권 계약의 재계약을 거절 할 수도 있다.
만일 땅주인인 지상권 설정자가 지상권의 재계약을 거절하면 지상권자는 그 땅 위의 건물등을 땅주인에게 적당한 가격으로사 줄 것을 요구할 수 있는 지상물 매수청구권을 갖는다.
결국 토지소유자는 지상권이 끝나면 다시 지상권 계약을 다시 해주거나, 아니면 그 땅 위의 건물이나 나무 등을 사는 ㅓㅅ 중 하느를 선택해야 할 수도 있다.