1. 환매등기의 의의
환매란 물건을 팔아서 넘겨주는 사람인 매도인이 매매계약과 같은 때나 시기에 특약으로 환매권리를 가지고 있다가 나중에 그 매매비용과 환매할 매매비용 등을 돌려주고 팔았던 목적물을 다시 자기 것으로 만들어 가질 수 있는 권리를 말한다.
그러나 현실적으로 팔았던 물건을 다시 이후에 사기 위해 환매특약을 하는 경우는 흔하지 않다. 특정인에게 일정한 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람인 채무자가 채권자로부터 돈을 빌리면서 채무자 이름으로 된 부동산을 매매형식으로 채권자에게 권리를 넘겨준 후 채무자가 돈을 갚게 되면 소유권을 다시 채무자에게 다시 부동산의 권리를 넘겨주는 방식으로 이용할 목적으로 사용된다. 이는 소유권이전 형식으로 부동산을 채무 불이행 때 채무의 변제를 확보하는 수단으로 채권자에게 제공하는 담보를 활용하고 있다고 볼 수 있다.
환매기간 5년 안에 환매권자(매도자)가 환매권의 권리를 실현하면 경매에서 낙찰받은 경락자는 불의의 피해를 볼 수 있다. 목적물의 권리가 낙찰자에게 옮겨 간 이후라도 양수인에게 환매권의 권리의 내용을 실현할 수 있고 말소되지 않는 환매특약이 있으면 물건을 사서 넘겨받은 매수인이 소유권을 잃을 수 있으므로 주의해야 한다.
2. 제3자에 대한 효력
환매특약을 한 경우에 환매권자, 환매금액, 환매기간 등을 등기해야만 제 3자에 대하여 굽히거나 지지 않으려고 맞서서 버티거나 항거할 수 있다. 인수되는 환매등기가 있는 경우에는 경매나 경쟁 입찰 따위에서 물건을 낙찰받은 매수인에게 소유권이 넘어갔더라도 후에 환매권자가 환매대금의 빌린 것을 되돌려 주고 등기를 하게 되면 환매권자가 소유권을 자기 것으로 만들수 있게 되고 매수인은 소유권을 잃게 된다.
물론 경매가 계속되어 소유권이 매수인으로 권리가 넘어간 경우에는 환매대금은 현재의 소유자인 환매의무자, 즉 매수인에게 반환된다.
3. 환매기간
환매기간은 부동산의 경우 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 너무 오랫동안 환매할 수 있는 권리를 인정하는 것은 부동산의 거래에 지장을 줄 수 있기 때문이다. 혹 당사자들이 환매기간을 5년을 넘게 약속을 하였더라도 강행규정에 의해 5년으로 줄인다. 또 일단 환매기간을 정한 때에는 나중에 이를 다시 늘리지 못한다.
4. 환매권 행사방법
환매권은 환매기간 내에 권리의 내용을 실현해야 한다. 만일 환매기간을 넘어가면 환매권은 사라져서 없어지게 되어 더 이상 환매권의 권리의 내용을 실현하여 소유권을 되찾아 올 수 없게 된다.
환매권의 권리의 내용을 실현하기 위해서는 채무자는 환매대금을 환매의무자에게 주고 환매에 의한 권리취득의 등기를 하여아 한다. 이 때 이전의 환매계약의 등기는 없애야 한다.