1. 가처분의 의의
부동산 매매에서 계약금과 중도금을 정하여진 몫만큼 내어준 후 잔금지급과 건물을 넘기는 문제만 남았는데, 혹시 물건이나 권리를 건네받기 전에 소유자가 다른 사람에게 팔고 달아나지는 않을지, 아니면 부동산을 담보로 볼모를 삼아 돈을 빌리지나 않을까 하는 우려가 있을 수 있다.
이럴 때 이를 방지하기 위하여 소유자가 부동산을 처리하여 치우지 못하도록 등기부에 금지사항을 기록하여 올리는 것을 가처분이라 한다.
가처분이라 함은 특수 금융 기관이 자금을 조달하기 위하여 특별법에 따라 발행하는 채권인 금융채권 이외의 특정물의 급여, 인도 등을 목적으로 하는 권리가 침해되었을 때 국가에 대하여 일정한 요구를 할 수 있는 권리의 집행 혹은 온전하게 보호하여 유지하는 것이다. 가처분으로 부동산의 권리나 재산, 법률에서의 지위 따위를 남에게 넘겨주는 것이나, 담보를 금지한 때에는 그 금지의 근본이 되는 목적이 문서 따위에 적히고 어떤 부동산에 대한 처분금지가처분등기가 정해진 절차를 완료 한 이후에는 그 부동산을 취득한 제3자의 가처분등기가 기록되어 있는 사실 따위를 지워서 아주 없애 버리는 말소가 되면 그것이 가집행선고부판결에 의한 것일지라도 그때부터 가처분의 제한을 받지 않는 소유권자가 된다. 그러나 만약 위 처분에 있어 본안소송으로 가처분권리자의 승소판결이 확정되었을 때에는 가처분권리자는 위 제3자 취득자의 등기를 단독으로 말소할 수 있다.
2. 가처분과 말소권리
1. 가처분
부동산 경매와 관련하여 부동산에 대한 가처분은 처분금지가처분과 점유이전금지가처분으로 나뉠 수 있다.
처분금지가처분은 목적부동산에 대한 특정인에게 일정한 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람인 채무자의 소유권이전, 저당권, 임차권설정 기차 일체의 처분행위를 금지하고자 하는 가처분이다.
즉, 소유권에 대해 다툼이 있을 때 부동산을 다른 사람에게 팔지 못하게 묶어두는 것이다. 목적물의 처분을 가처분으로 금지해 두면 그 이후 채무자로부터 목적물을 다른 사람에게서 넘겨받은 사람은 가처분채권자에 굽히거나 지지 않으려고 맞서서 버티거나 항거할 수 없게 되어 피보전권리의 실현을 위한 소송과 집행절차에서 당사자를 제한하여 정할 수 있게 된다.
점유이전금지가처분은 목적물의 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하고, 인도나 명도소송 등 목적물의 사실상의 지배가 바뀌는 경우 당사자의 범위를 제한하여 정하기 위하여 하는 보전처분이다.
즉 다른 사람이 들어와서 살지 못하게 묶어두는 것으로 그 부동산을 사실상 지배하고 있는 자를 상대로 하여 '부동산에 대한 인도 또는 명도를 구하는 소송'을 진행하기 전 또는 진행하면서 하는 보전처분이다.
2. 소멸되지 않는 가처분
말소기준권리보다 선순위로 가처분등기가 된 부동산은 경매에 의하여 동산 또는 부동산의 소유를 취득해 소유권이전등기의 절차를 완료하더라도 가처분이 그대로인 상태로 소유권을 가지게 되고, 가처분 집행의 효력이 없어지지 않고 가처분채권자가 채무자에 대한 본안소송에서 이기면 자신의 명의로 소유권이전등기와 함께 경매에 의해 동산이나 부동산의 소유권을 취득한 자 명의의 소유권이전등기의 말소를 신청할 수 있다.
3. 소멸되는 가처분
말소기준권리보다 후순위로 등기된 가처분은 매각으로 인하여 소멸된다.